Grundsteuerreform: Wichtige Infos für Eigentürmer

Ab 2025 werden die Finanzämter eine Neuberechnung der Grundsteuer vornehmen. Als Grundlage wird eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland dienen.

Zeitlicher Ablauf

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück (bzw. wirtschaftliche Einheit) eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Diese Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Dies wird ab dem 1.7.2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe der Erklärung ist der 31.10.2022. Nach aktuellem Stand plant die Finanzverwaltung in Sachsen-Anhalt dazu noch ein Informationsschreiben zu versenden.

Bewertungsverfahren

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese Berechnungsgrundlage wurde durch das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt. Damit hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen.

Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde aber beibehalten:

  • Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
  • Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags
  • Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer

Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.

Bundesmodell

Dabei kommt in Sachsen-Anhalt das Bundesmodell zur Anwendung. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
  • Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke (soweit nicht Land- oder Forstwirtschaft) erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm – keine tatsächlichen Mieten, der Wert wird pauschalisiert ermittelt

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u.a. an diesen Werten:

  • Herstellungskosten Gebäude
  • Grundfläche Gebäude
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Welche Unterlagen sind für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erforderlich?

  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • mehrere Gemeinden [ja/nein]
  • Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal [ja/nein]
  • Abbruchverpflichtung

Wie gestaltet sich die praktische Zusammenarbeit zwischen Ihnen und uns als Steuerberater?

Die Erstellung der erforderlichen Steuererklärungen wird für alle Beteiligten des Prozesses (für Sie als Mandant, für uns als Steuerberater als auch für das Finanzamt) allein aufgrund der enormen Anzahl von rd. 36 Mio. zu bewertenden Grundstücken ein Kraftakt werden. Um diesen Aufwand überhaupt in dem vergleichsweise kleinen Zeitfenster (01.07.-31.10.2022) bewältigen zu können, wird von Seiten des Gesetzgebers auf die volldigitale Steuerdeklaration gesetzt (Stand heute).

Demzufolge ist es aus unserer Sicht als Steuerberater ebenfalls nur sinnvoll, den gesamten Prozess so digital wie möglich zu gestalten. Da unsere eigene Software (Stand heute) auch noch nicht freigegeben wurde, können wir Ihnen weitere Details hierzu noch nicht mitteilen. Klar ist jedoch, dass wir über eine cloudbasierte Lösung sowohl mit Ihnen als Mandant als auch mit dem Finanzamt zusammenarbeiten werden. Das wird praktisch bedeuten, dass Sie uns Ihre Dokumente, Belege und Daten vorzugsweise digital per Cloud übermitteln bzw. selber dort eingeben. Wir halten Sie auf dem Laufenden, wann und in welcher Form wir die erforderlichen Informationen von Ihnen benötigen!

Falls wir Ihre Grundsteuerwerterklärung(en) erstellen sollen, wären wir Ihnen sehr verbunden, wenn Sie uns zur besseren Planung unseres eigenen Aufwands möglichst umgehend eine Informationen mit dem Stichwort „Grundsteuer 2022“ zukommen lassen.

Weitere Informationen bzw. eine Checkliste finden Sie auch auf der Internetseite von Sachsen-Anhalt unter: https://mf.sachsen-anhalt.de/steuern/grundsteuer/informationen-fuer-grundstueckseigentuemer/#c316252

Sofern ich mit der Erstellung beauftragt werde, erfolgt natürlich noch eine genaue Abstimmung, welche Unterlagen im konkreten Fall benötigt werden.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Ihre Ines Woborschil-Zunft

Steuerberaterin

Datenschutz
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